Anfechtbarkeit von Beschlüssen wegen Ladungsmängeln

URTEIL DER WOCHE 16/2020
 
LG Gera, Urteil vom 12.10.2020 – 5 S 227/19 – Leitsätze des Verfassers:
 
1. Wurde ein Eigentümer nicht fristgerecht zu einer Wohnungseigentümerversammlung geladen, so sind die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar.
 
2. Maßgeblich für die fristgerechte Ladung ist der Zugang der Einladung. Dabei kann die Einladung grundsätzlich auch per E-Mail erfolgen. Der bloße Ausdruck der E-Mail-Nachricht stellt jedoch keinen Zugangsnachweis dar, auch nicht die Tatsache, dass eine fehlerhafte Zustellung durch den Server der Verwaltung nicht gemeldet wurde.
 
3. Trotz Ladungsmangel bleiben Beschlüsse jedoch dann wirksam, wenn sie nicht auf diesem Mangel beruhen, die Beschlüsse also ebenso zustande gekommen wären, wenn ordnungsgemäß geladen worden wäre. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trifft diejenigen Eigentümer, die sich auf die Wirksamkeit der Beschlüsse berufen. Hierfür genügt es nicht, dass die übrigen Eigentümer einstimmig für die angefochtenen Beschlüsse gestimmt haben. Es kommt also nicht allein auf das Abstimmungsverhalten an, sondern auch auf die Möglichkeit, in einer der Abstimmung vorausgehenden Aussprache durch überzeugende Argumente das Abstimmungsverhalten der anderen Stimmberechtigten zu beeinflussen.
 
ANMERKUNG: Eine richtige und einleuchtende Entscheidung, mit der wir die Interessen unseres Mandanten durchsetzen konnten.
 
Rechtsanwalt Stephan Scharlach

Das Schriftformerfordernis bei der Vertretung in Eigentümerversammlungen.

URTEIL DER WOCHE – 16/2018 – WEG-RECHT

Das Schriftformerfordernis bei der Vertretung in Eigentümerversammlungen…

AG Erfurt, Urteil vom 28.05.2018 – 5 C 1842/17:

Das Schriftformerfordernis zum Nachweis der Bevollmächtigungen bei Eigentümerversammlungen besteht nur dann, wenn ein solches explizit in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist.

ANMERKUNG: Enthält eine Gemeischaftsordnung keine explizite Regelung, wonach die Vertretung von Eigentümern nur nach Vorlage einer schriftlichen Originalvollmacht (Schriftform) möglich ist, so reicht auf Anforderung ein Nachweis in Textform (z.B. Fax oder E-Mail) aus.
Im Übrigen müsste sich ein Mangel der Bevollmächtigung auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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Der BGH zur Sanierngspflicht der Gemeinschaft bei baulichen Mängeln

URTEIL DER WOCHE – 12/2018 – WEG-RECHT

Der BGH zur Sanierngspflicht der Gemeinschaft bei baulichen Mängeln des Gemeischaftseigentums und Betroffenheit von Sondereigentum…

BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17:

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.
Um solche Mängel geht es hier; die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten sind massiv durchfeuchtet. Die Ursache liegt in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher ist die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer.
Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen, müssen sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssen die betroffenen Eigentümer deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte.
Der Sanierungsanspruch wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterraineinheiten in einem Altbau handelt.

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URTEIL DER WOCHE – 03/2018

WEG-Recht

Zur Fortgeltung von Wirtschaftsplänen…

URTEIL: LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 – 318 S 15/17:

Ein konkreter Fortgeltungsbeschluss, der vorsieht, dass der konkret beschlossene Wirtschaftsplan für ein Wirtschaftsjahr so lange bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan fort gilt, ist nicht nichtig; es fehlt also nicht an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.

ANMERKUNG: Zulässig ist lediglich ein Beschluss über die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplanes. Nichtig hingegen wäre ein Beschluss wonach Wirtschaftspläne generell bis zur Beschießung eines neuen Wirtschaftsplanes fortgelten.
Die generelle Fortgeltung kann aber vereinbart werden, etwa in der Gemeinschaftsordnung.
Unter nachfolgendem Link stehen für Sie Musteklauseln für die Gemeinschaftsordnung zum kostenlosen Download bereit:

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Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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URTEIL DER WOCHE – 06/2018

URTEIL DER WOCHE – 06/2018 – WEG-RECHT

Einräumung exklusiver Beschlusskompetenzen für Baumaßnahmen:

BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zur jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

ANMERKUNG: Neben der exklusiven Beschlusskompetenz für bestimmte Maßnahmen sollte in der Gemeinschaftsordnung auch geregelt werden dass die diesbezüglichen Kosten allein von den Wohnungseigentümern der Untergemeinschaft zu tragen sind, die Ermittlung von Kosten und Lasten getrennt erfolgen, Instandhaltungsrückstellungen buchhalterisch getrennt erfolgen, getrennte Teilversammlungen stattfinden und getrennte Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen zu beschließen sind.
Aufgrund typischerweise immer wieder auftretender Abgrenzungsprobleme raten wir von der Bildung von Untergemeinschaften und derart weitreichender Beschlusskompetenzen ab.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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Verwalterbestellung kann durch mehrere gleichlautende Niederschriften nachgewiesen werden

URTEIL DER WOCHE – 11/2018
HAUSVERWALTUNGSRECHT & WEG-RECHT

Verwalterbestellung kann durch mehrere gleichlautende Niederschriften nachgewiesen werden:

KG, Beschluss vom 05.04.2018:

Gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO bedürfen die Voraussetzungen einer Grundbucheintragung des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG genügt, wenn die Verwaltereigenschaft durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen werden muss, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. § 24 Abs. 6 WEG erfordert die Unterschriften des Vorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und – sofern vorhanden – des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.

Die dem Grundbuchamt vorgelegten gleichlautenden Versammlungsniederschriften, die den Bestellungsbeschluss enthalten, tragen zusammen die Unterschriften sämtlicher in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen. Zwar geht der Wortlaut des § 26 Abs. 3 WEG davon aus, dass (nur) „eine“ Niederschrift vorgelegt wird. Damit ist jedoch lediglich der übliche Fall beschrieben, dass sämtliche in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen das Original der Versammlungsniederschrift unterzeichnen. Dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist in gleicher Weise genüge getan, wenn die beglaubigten Unterschriften auf zwei gleichlautenden Niederschriften geleistet werden.

Mitgeteilt durch Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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Verwalterhaftung für Kosten im Rahmen von Anfechungssverfahren…

URTEIL DER WOCHE 03/2020
 
AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019 – 22a C 129/17
 
1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.
 
2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze verstößt. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.
 
4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. „Wie“ der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.
 
5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.
 
ANMERNKUNG: Das AG Hamburg stellt mit seinem Urteil nachvollziehbare Rechtsgrundsätze auf, welche zur abweichenden Kostentragung der Hausverwaltung in Anfechtungsverfahren führen und gibt auch gleich einige Fallbeispiele an die Hand. Hausverwaltungen, sollten dies beherzigen, um unangenehmen Überraschungen zu entgehen.
Rechtsanwalt Stephan Scharlach

Verwalterpflichten bei notwendigen Instandsetzungen

URTEIL DER WOCHE 08/2020
 
LG Gera, Verfügung vom 06.04.2020 – 5 S 227/19 – Leitsätze des Verfassers:
 
1. Wenn Schäden auftreten, deren Ursachen in Mängeln des Gemeischaftseigentums liegen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung i.S. von § 21 Abs. 4 WEG, die Ursachen umgehend durch Gutachten eines Sachverständigen feststellen zu lassen.
 
2. Der Verwalter ist verpflichtet, das hierzu Erforderliche zu veranlassen, d.h. in der Regel einen Eigentümerbeschluss herbeizuführen.
 
3. Jeder Wohnungseigentümer hat in einer solchen Lage zudem Anspruch auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und damit erst Recht auf Einholung eines Sachverständigengutachtens.
 
4. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Sachverständige von vornherein auch zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses bezüglich der notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, auf dessen Basis dann ohne Weiteres vergleichbare Angebote eingeholt werden können.
 
5. Tauglicher Sachverständiger ist grundsätzlich nach Wertung des § 404 Abs. 3 ZPO nur ein Sachverständiger, der für das Fachgebiet öffentlich bestellt ist.
 
6. Die angefochtenen Beschlüsse widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine ausreichende Anzahl vergleichbarer Angebote für die auszuführenden Gewerke vorliegen. Zur Vorbereitung von Sanierungsarbeiten sind Vergleichsangebote einzuholen.
 
7. Es ist mittlerweile anerkannter Grundsatz, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Vergabe von Instandsetzung- oder Instandhaltungsarbeiten trotz des Ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, wenn zuvor nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden sind.
 
8. Angebote mit unterschiedlichen Leistungspositionen und Mengen sind nicht vergleichbar.
 
9. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Sachverständiger im Vorfeld auch zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses bezüglich der notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt wird, auf dessen Basis dann ohne Weiteres vergleichbare Angebote eingeholt werden können.
 
Rechtsanwalt Stephan Scharlach
 
 
 
Rechtsanwalt Stephan Scharlach

Welcher Verwalter muss bei einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung erstellen?

URTEIL DER WOCHE – 09/2018 – WEG-RECHT

Welcher Verwalter muss bei einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung erstellen?

BGH, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17:

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

ANMERKUNG: Ein Wirtschaftsjahr beginnt am 01.01. und endet am 31.12. eines jeweiligen Kalenderjahres. Endete die Verwaltungszeit des scheidenden Verwalters etwa mit Ablauf des Jahres 2017, so ist nicht mehr er sondern der neue Verwalter zur Abrechnung verpflichtet, da die Abrechnungsfrist erst nach Ablauf des Jahres 2017 entstand.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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