Kündigung wegen Eigenbedarf – BGH stärkt Vermieterrechte…

URTEIL DER WOCHE 05/2020
 
BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19:
 
1. Dass der Vermieter den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an den Mieter vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus.
 
2. Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Vorhandensein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten sich dafür entscheidet, die Mieterwohnung zu kündigen.
 
3. Der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines Wohnbedarfs ist grundsätzlich zu achten. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen.
 
ANMERNKUNG: Der BGH stellt hier drei Dinge unmissverständlich klar: Auch hinsichtlich gerade erworbenen Wohnungen kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden, der Vermieter hat weitestgehend Wahlfreiheit und die individuelle Lebensplanung sowie der sich daraus ergebende Wohnbedarf des Eigentümers ist zu respektieren.
Rechtsanwalt Stephan Scharlach

Mieter ist regelmäßig Vertragspartner des Stromversorgungsunternehmens, nicht der Vermieter…

BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 165/18
Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt.
ANMERNKUNG: Der Vertragspartner des Stromversorgungsunternehmens in einem Wohnobjekt ist in der Regel der Mieter und nicht etwa der Vermieter. Hierzu erscheint in Kürze auch ein „AKS Tips“.

rechtliche Konsequenzen für den Vermieter bei eigenmächtiger Räumung…

URTEIL DER WOCHE – 08/2018 – MIETRECHT

Zivil- und strafrechtliche Konsequenzen für den Vermieter bei eigenmächtiger Räumung…

OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017 – 5 U 1426/16:

Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls solange der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet.

ANMERKUNG: Selbst wenn ein Räumungsurteil (Titel) vorliegt, kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Auch dies wäre verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe und darüber hinaus auch strafrechtlich relevant.
Die Vollstreckung von Räumungsurteilen führen in Deutschland ausschließlich Gerichtsvollzieher durch. Um die Außerbesitzsetzung des Mieters kostengünstig zu gestalten, empfehlen wir die sog. „Berliner Räumung“.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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Säumige Sollvorschüsse…

URTEIL DER WOCHE – 10/2018 – MIETRECHT

Säumige Sollvorschüsse können auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht werden.

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 – 63 S 41/17:

Dem Vermieter steht auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Falle einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung jedenfalls ein Anspruch auf Zahlung bis zur Höhe der Sollvorschüsse zu.

ANMERKUNG: Das LG Berlin knüpft an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06) an, wonach säumige Sollvorschüsse keine Nachforderungen sind und auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht werden können.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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– gibt einen Rechtstip – hier: Anwaltskanzlei Scharlach, Kanzlei für Immobilienrecht und Inkasso.

Umlage der Betriebskosten bei Unklarheiten über die Wohnfläche…

URTEIL DER WOCHE – 15/2018 – MIETRECHT

Änderung der Rechtsprechung zur Umlage der Betriebskosten bei Unklarheiten über die Wohnfläche…

BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17:

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, Rz. 19, IMRRS 2007, 2399 = NJW 2008, 142).

ANMERKUNG:Nachdem der BGH seine ursprüngliche 10%-Rechtsprechung bereits im Hinblick auf Mieterhöhungen aufgegeben hatte, hat er dies nun auch bei der Umlage von Betriebskosten (beim Flächenmassstab) getan.
Bei Mietminderungen gilt aber bis auf weiteres noch die 10%-Rechtsprechung des BGH.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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URTEIL DER WOCHE – 01/2018

URTEIL DER WOCHE – 01/2018 – MIETRECHT

Minderung der Nutzungsentschädigung bei einer Mängelanzeige nach Beendigung des Mietverhältnisses:

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 – 2 S 65/16

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnis bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung.

ANMERKUNG:

Kann der Vermieter infolge der Unterlassung eier rechtzeitigen Mangelanzeige nicht Abhilfe schaffen, ist der Mieter nicht berechtigt die in § 536 bestimmten Rechte – etwa die Mietminderung – geltend zu machen (§ 536c BGB). Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nämlich kein Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Vermieter zu, da zu diesem Zeitpunkt auf Seiten des Vermieters keine vertraglichen Erfüllungspflichten mehr bestehen. Dem liefe es zuwider, könnte der Mieter eine vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige anschließend noch wirksam nachholen. Insoweit ist auch zu beachten, dass Mängel, die während des Zeitraumes der Nutzungsentschädigung entstehen, nicht zu einer Minderung führen (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2015 – XII ZR 66/13).

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URTEIL DER WOCHE – 02/2018

URTEIL DER WOCHE – 02/2018 – MIETRECHT

Reinigung, Wartung und Instandsetzung von Silikonfugen

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 – 5 C 93/16:

1. Es obliegt dem Mieter nicht, eine Verschlechterung der Mietsache, die bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens des Vermieters, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.
2. Eine Kleinstreparaturklausel, wonach kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser vom Mieter zu tragen sind, umfasst bereits begrifflich eine (defekte) Silikonverfugung nicht (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet).
3. Silikonfugen unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können. Silikonfugen werden deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.

ANMERKUNG: Mieter sind nicht verpflichtet Verschlechterungen der Mietsache durch überhöhten Reinigungsaufwand zu kompensieren oder gar schadhafte Fugen instandzusetzen, selbst wenn eine Kleinstreparaturklausel vorhanden ist.
Allerdings sind Mieter verpflichtet, schadhafte Stellen bzw. sich abzeichnende Schäden dem Vermieter unverzüglich zu melden, insbesondere auch aus Schadensminderungsgesichtspunkten.

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URTEIL DER WOCHE – 05/2018

MIETRECHT

Der BGH zum Rückforderungsanspruch eines Jobcenters gegen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende.

BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 39/17:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass ein Jobcenter, welches im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an einen Vermieter überweist, im Fall versehentlich über das Ende des Mietverhältnisses hinaus gezahlter Mieten einen diesbezüglichen Rückforderungsanspruch unmittelbar gegenüber dem Vermieter geltend machen kann, wenn letzterer bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrags nicht zusteht.

ABMERKUNG: Eine differenzierte Betrachtung ist dann angezeigt, wenn dass Mietverhältnis zwar beendet, die Wohnung aber noch nicht zurückgegeben wurde und die Zahlungen des Jobcenters als berechtigte Nutzungsentschädigungen angesehen werden können.

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Zur richtigen Angabe der Wohnfläche bei Vergleichsmieterhöhungen, insbesondere auch von Balkonen…

AG Hamburg, Urteil vom 18.12.2019 – 49 C 213/18:
Um sich auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, muss der Vermieter die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, nach der derzeit bestehenden Rechtslage entsprechend der WoFlV bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kommt im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nicht darauf an, ob eine Wohnung vor Inkrafttreten Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der WoFlV Anfang Januar 2004 angemietet worden ist.
Nach § 4 Nr. 4 der WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 – 307 S 75/17, IMRRS 2019, 0273; LG Berlin, IMR 2018, 144).
ANMERNKUNG: Die Entscheidung ist m. E. richtig. Bei Vergleichsmieterhöhungen ist grundsätzlich die WoFlV zugrundelegen. Nur in Ausnahmefällen können Balkone mit mehr als einem Viertel bis zur Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden.

Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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